Team „Müller-Merkel“ (got)

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz sind Regeln in Kraft getreten, die als Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bereits länger die Runde machen. Sie sollen zum einen in angespannten Mietgegenden die übermäßige Mieterhöhung bei Neuvermietungen begrenzen. Das künftig flächendeckend geltende Bestellerprinzip soll dazu führen, dass Immobilienmakler ihre Provision künftig weitgehend nur noch vom Vermieter verlangen können. Eine andere Gesetzesänderung soll die Öffentlichkeitsbeteiligung bei Großvorhaben verbessern. Außerdem gilt ab Juni eine Neufassung der Betriebssicherheitsverordnung, die der Verbesserung des Arbeitsschutzes dient.

Rundschau-Gespräch mit den MM – Geschäftsführern David Merkle und Moritz Müller

Frage: Der Gesetzentwurf der Bundesregierung weist aus, dass Makler bundesweit rund 35 bis 45 Prozent der abgeschlossenen Mietverhältnisse vermitteln. Bei erfolgreichem Abschluss eines Mietvertrags konnten sie gemäß § 3 II Wohnungsvermittlungsgesetz vom Wohnungssuchenden auch dann eine Provision von bis zu zwei Monatsmieten verlangen, wenn sie der Vermieter beauftragt hatte. Wie halten Sie davon – und wie halten Sie es damit?

! Rational betrachtet hat der Markt mit der alten Provisionsregelung funktioniert und der Markt hat die Provision bestimmt. In strukturschwächeren Regionen mit einem Überangebot an Wohnungen, wurde auch bereits in der Vergangenheit die Provision vom Anbieter entrichtet. In Märkten mit einer erhöhten Nachfrage, wurde die Provision eben durch den Nachfrager entrichtet.  

Wenn der Staat mit Mietpreisbremse und Bestellerprinzip in den Wohnungsmarkt eingreifen möchte, müssen sich die Marktteilnehmer dem jedoch anpassen. Wir haben das Glück mit größeren professionellen Bestandshaltern zusammenzuarbeiten, deren Wohnungen wir bereits in der Vergangenheit ohne Außenprovision angeboten haben. Selbstverständlich haben aber auch wir das neue Gesetz bereits zu spüren bekommen.

? Nun geht aber der Mieterbund davon aus, dass es künftig sicher Makler geben werde, die das Gesetz – ich zitiere das wörtlich: „kreativ“ zu umgehen versuchen werden und warnt dezidiert davor, dass Mieter bei einer Wohnungsbesichtigung unterschreiben, dass nicht der Vermieter sondern sie den Makler bestellt und oder beauftragt hätten.

! Das Bestellerprinzip ist gesetzlich verankert. Das „kreative“ Umgehen des Bestellerprinzips wird meistens durch Lockangebote oder Mietpreisaufschläge umschrieben. Ersteres stellt einen Gesetzesbruch dar und soll mit Strafen bis zu 25.000 EUR geahndet werden. Letzteres ist durch die Mietpreisbremse eingeschränkt. Sicherlich wird es auch Marktteilnehmer geben die sich darin trotzdem versuchen werden, doch es ist davon auszugehen, dass sich mittelfristig professionelle Marktteilnehmer durchsetzen werden. 

Eine Entwicklung die aus unserer Sicht mit dem Bestellerprinzip einhergehen wird, ist die verstärkte Aufnahme von Mindestmietlaufzeiten in Mietverträgen. Dies ist auch nachvollziehbar, da bei einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten, der Eigentümer ein hohes Risiko trägt, wenn dieser 2 Monatsmieten Provision entrichten muss oder „Zeitkosten“ durch Eigenvermietung aufbringt. Durch eine Mindestmietlaufzeit haben Eigentümer aus Renditesicht die Möglichkeit eines mittelfristigen Planungshorizonts. 

? Zum bislang – so scheint es jedenfalls nach Meinung des Mieter-Bundes – vernachlässigte Schutz der Mieter verweist der MB zudem darauf, dass der Mieter danach drei Jahre Zeit habe, die dem Makler möglicherweise daraufhin gezahlte Courtage zurück zu erklagen. Probleme damit?

! Wenn der Makler sich trotz Kenntnis über das neue Gesetz, entgegen dieses Gesetzes verhält und nicht nachweisen kann als „Suchmakler“ agiert zu haben, dann sollte der „unwissende“ Mieter die Möglichkeit haben auch nachträglich sein Recht zu erhalten. Die Forderung ist demnach nachvollziehbar.

? Zum Maklervertrag konnte es bisher auch „stillschweigend“ kommen. Künftig bedürfen Makler dazu aber eines Suchauftrags des Mieters in Textform, z. B. etwa per E-Mail. Dieser muss zudem vorliegen, bevor ein Vermieter oder anderer Berechtigter den Makler beauftragt hat. Was hatte das „Stillschweigend“ bislang zu bedeuten und wie wollen Sie (und warum) mit der neuerlich geltenden „Verordnung“ künftig umgehen?

! “Stillschweigend“ hatte bisher zu bedeuten, dass, wenn ein Makler auf eine inserierte Wohnung mit Provisionsanzeige angeschrieben oder angesprochen wurde, der Makler bei Zustandekommen eines Mietvertrags Anspruch auf eine Bezahlung durch den Mieter hatte. Seit vergangenem Jahr wird dies durch das Widerrufsrecht bereits etwas eingeschränkt, da Mieter wie bei einem Online-Kauf eines Produkts ein 14-tägiges Widerrufsrecht des Maklervertrags haben. Makler müssen seither entweder 14 Tage warten bis sie aktiv werden oder vom Mietinteressenten einen Verzicht des Widerrufsrechts unterzeichnen lassen. Eine sehr praxisferne aber dennoch einzuhaltende Vorschrift. 

Allerdings gehen wir stark davon aus, dass der Maklervertrag mit dem Mieter durch das neue Gesetz zunehmend an Bedeutung verliert, da davon auszugehen ist, dass es bei der aktuellen Auslegung des Bestellerprinzips kaum zu Suchaufträgen kommt. Entweder werden Eigentümer Makler beauftragen und diese für die Erbringung der Dienstleistung bezahlen oder eben die Vermietung selbst durchführen.

? Das Bestellerprinzip gilt dabei unabhängig von der Situation am Wohnungsmarkt. Umgehungsgeschäfte, durch die der Mieter am Ende doch die Maklerkosten zu tragen hat, sind unwirksam. So wäre etwa eine Mieterpflicht zur Provisionsübernahme im Mietvertrag unwirksam. Bei Verstößen droht ein saftiges Bußgeld. Und rechnet der Vermieter die Provision bei der Miete mit ein, wobei dem gegebenenfalls die Mietpreisbremse im Weg stehen kann, neutralisierte sich der vermeintliche Mietvorteil ? Wessen Partner würden Sie als Makler dann wohl gerne noch sein wollen ?

! Das haben wir ja bereits in den vorherigen Antworten thematisiert. Grundsätzlich sehen wir uns ausschließlich auf Eigentümerseite. 

? Das Bestellerprinzip könnte auch eine gesteigerte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bewirken. Steht Ihnen mithin bald der Härtetest ins Haus ? Zeit, den Beruf zu wechseln ?

! Wir haben aktuell einen zinsbedingten Boom bei Eigentumswohnungen. Es ist damit zu rechnen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen mit einem Anstieg der Zinsen und den damit verbundenen alternativen Anlagemöglichkeiten, wieder etwas schwächer wird. 

Zudem ist Deutschland mit einem Mieteranteil von ca. 58% noch immer eine Mieternation. Flexibilität hinsichtlich des Wohn- und Arbeitsstandorts werden immer wichtiger. Da wir hinsichtlich der Fungibilität von Wohnungseigentum weit von einem Wohnungsmarkt wie beispielsweise London entfernt sind, wird der Mietwohnungsbau immer eine zentrale und wichtige Rolle in Deutschland spielen. 

Die meisten Maklerhäuser sind zudem nicht nur auf die Vermietung sondern auch auf den Verkauf von Wohnungseigentum spezialisiert und werden die Bemühungen hier vermutlich noch weiter intensivieren. Zudem kann das Bestellerprinzip auch als Chance gesehen werden, das bisherige Geschäftsmodell zu überdenken und die angebotene Dienstleistung zu optimieren. Für gut ausgebildete Immobilienleute gibt es außerdem zahlreiche weitere Möglichkeiten in der Immobilienwirtschaft.

? Nach Meinung von Juristen ist es fraglich, ob der massive Eingriff in Grundrechte der betroffenen Makler wie der Berufsfreiheit und Eigentumsgarantie überhaupt verfassungsgemäß ist. Der Immobilienverband IVD und eine Gruppe von Maklern haben bereits angekündigt, unmittelbar nach Inkrafttreten Verfassungsbeschwerde gegen das Bestellerprinzip zu erheben. Halten Sie das – (wenn ja oder nein) für nötig und wie gehen Sie damit um ?

! Die Kritik des IVD ist im Wesentlichen, dass es sich bei dem Bestellerprinzip um kein „echtes Bestellerprinzip“ handelt. Der IVD fordert, dass sowohl Vermieter als auch Mieter als Besteller auftreten können sollten. Die Gesetzesformulierung ist allerdings recht theoretisch. Bei gegebener Formulierung wird am Ende in der Regel immer der Eigentümer die Provision tragen. Der Mieter muss nur dann die Provision entrichten wenn er dem Makler einen Suchauftrag gibt und der Makler ausschließlich für diesen Mieter vom Vermieter oder dem Berechtigten den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Diese Wohnung wiederum darf dann ausschließlich dem einen Mieter und keinem weiteren Mieter angeboten werden bzw. der nächste Mieter ist selbst mit vorherigem Suchauftrag nicht mehr provisionspflichtig, da die Wohnung zuvor einem anderen Mieter angeboten wurde. Dieser Ansatz ist sehr praxisfern und die Kritik ist insofern nachvollziehbar.

Wir gehen davon aus, dass mittelfristig Eigentümer Vermietungskosten für ihre Wohnungen einkalkulieren müssen. Dies können nun Opportunitätskosten durch Eigenvermietung oder Kosten für einen Makler sein. Im institutionellen Umfeld in dem wir uns verstärkt bewegen, ist die Berücksichtigung von Vermietungskosten auch im Wohnungsbereich bereits seit langem Gang und Gebe. Das Gespräch führte Jürgen Gottschling

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